大家さんから立ち退きを命じられたら・・

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    法律相談をしていて同じ質問に遭遇することがよくあります。
    震災後は特に借りているマンション・アパートの問題でご相談に来る方が増えました。
    よくあるご相談について簡単に説明したいと思います。

     

    今回は、「大家さんからお部屋の立ち退きを求められたのですが、出ていかなければならないのでしょうか。」という質問です。

    まずは、大家さんと取り交わした契約書を開いて、「契約期間」を確認してください。

     

    【契約期間が決まっている場合】
    「契約期間は平成○年○月○日まで」といったように契約期間が決まっている場合であっても、当然に立ち退かなければならないという訳ではありません。
    大家さんと借り主の関係は、借地借家法という法律で定められており、その力関係の差から犲擇蠎腓僕利に働く決まり″が多いのです。
    以下のような決まりがあります。
    契約が終わる6か月前までの間に、大家さんがあなたに対して「更新しません」という通知をしなければ、契約は自動的に更新されます。(更新後は契約期間が決まっていない契約となります)
    さらに、大家さんが「更新しません」という通知をしても、「契約を更新しないことについての正当な理由(正当事由)」がなければ契約は自動的に更新されます。
    立ち退きが問題になっている事件は、この「正当事由」が認められるか、認められないかが非常に重要な争点になってきます。
    「正当事由」は、大家さんが貸している家を返してもらわなければならない必要性と、あなたが利用する必要性とを天秤にかけて判断されます。
    建物賃貸借に関するこれまでの経過や、建物の利用状況、建物の現況、いわゆる「立退料」の提示額なども考慮されます。
    「売却したい」「改築したい」といった大家さんの都合だけで「正当事由」が認められるわけではなく、立退料と引き換えに正当事由が認められたり、場合によっては、いくら立退料を積んでも正当事由がないと判断されることもあるのです。

     

    【契約期間の定めがない場合】
    この場合、大家さんからの解約申し入れから6か月経過後に契約が終了することにはなるのですが、やはり上記と同様の「正当事由」が認められない限り契約は自動更新されます。

    以上の通り、期間が満了したからといって、また、解約の申し入れをされたからといって、すぐに出ていかなければならないわけではないのです。
    借りているあなたとしては、大家さんから立ち退き要求されても、それに応じるかどうか、応じるとしてどのくらいの猶予期間や立退料が必要かどうかなどを冷静に検討して大丈夫です。

    立退料については、大家さんの必要性や、あなたの利用形態(自宅か営業用か)や立ち退くことによるデメリット、代替家屋の提供があるかなど様々な事情によってかなりの幅があります。
    最終的には裁判所が判断することになりますが、最初は交渉によって立退料を決めることになりますので、まずは立退料を決めるのに考慮してほしい要素を全部あげてみてほしいと思います。

     

    【定期借家契約の場合】
    最後に、「定期借家契約」という例外的な場合には話が変わってきます。
    一定の場合に通知は必要となりますが、「正当事由」の有無に関係なく契約の終了が認められるのです。
    契約書に「定期借家契約書」「本契約は、○項に規定する期間の満了により終了し、更新がない。」などと書かれていないか、確認をしてください。
    ただ、普通のお部屋の貸し借りの場合には、こういう条項は入っていませんので大丈夫です。念のための確認です。

     

    【震災後の特色】
    震災後は、建物の滅失を理由に、立ち退きを要求する大家さんが増えました。
    たしかに、建物が流失して無くなれば、賃貸借契約は終了してしまいますが、大規模半壊や半壊など、建物が存在し、問題なく使用できる場合には、契約は存続します。
    ただ、立退料の支払いを免れるためでしょうか、建物が存在しているにもかかわらず「建物の滅失による賃貸借契約の終了」を主張する大家さんもいて、困ってしまった借り主さんからの相談が複数ありました。
    前述したとおり、この場合も、当然「正当事由」が必要ですので、場合によっては契約を更新できたり、立退料の請求ができたりします。
    私も何件かこうした事件を受けて、正当な権利を主張し、解決をしました。

    家は、生活の本拠地で、生きていくのに欠かせない大事な場所です。
    もちろん、大家さんにとっても大事な財産です。
    ですから、賃貸借契約というのは、他の契約以上に、ルールが大事な契約だと思っています。
    お互いの力関係で解決するのではなく、ルールを知ってフェアな解決をしてもらえばと思います。


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