敷金が返ってきません・・

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    賃貸借契約のご相談でもっとも多いのが、「敷金」と「原状回復費用」についての質問です。
    契約が終了して、明け渡しをした後、部屋のクリーニング代や壁の貼り替え費用、鍵の交換費用などを請求され、敷金から引かれてしまったというものです。
    大家さんからは「原状回復費用」という名前で請求が来ますよね。
    たしかに、借りた方は原状回復して借家を返す義務があります。
    ただ、ここは誤解が多いのですが、原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではありません。

     

    原状回復とは、国土交通省によれば、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。


    要は、原状回復しなければならないのは、賃借人が通常の住まい方、使い方をせずに発生した損傷に限られるのです。(例えば、壁を殴って穴を空けたり、クリーニングをしても落ちないほど酷いタバコのヤニなど)


    いわゆる経年変化や通常の使用による損耗などの修繕費用は、賃料に含まれていますので、賃借人が支払う必要はありません。
    ですので、大家さんからハウスクリーニング代の請求書が送られてきた場合には、その明細を確認し、あなたが負担すべきものとそうではないものを区分けする必要がありますね。
    通常の使用方法で居住している場合には、敷金全額を返還してもらえるというのが原則なのです。
    ただし、このような経年劣化なども、「賃借人に負担させる」という特約が契約書に明記されている場合には、少し話が変わります。
    実はなかなか難しい法律判断が必要なのですが、簡単にいうと、賃借人が契約書を読んで「これは自分が払わないといけない損耗だな」と明確にわかるような特約、そのような明記があるある場合には、有効な約束として賃借人が支払わなければならない場合があります。
    こうした理屈をふまえて、まずは大家さんとお話し合いをされるといいでしょう。言いづらい場合には文書でこちらの意思を伝えてもいいですね。
    それでも埒があかない場合には、弁護士が代理して敷金返還の交渉を行ったり、裁判所の調停を利用して公的な場での話し合いをもつことをおすすめします。


    大家さんから立ち退きを命じられたら・・

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      法律相談をしていて同じ質問に遭遇することがよくあります。
      震災後は特に借りているマンション・アパートの問題でご相談に来る方が増えました。
      よくあるご相談について簡単に説明したいと思います。

       

      今回は、「大家さんからお部屋の立ち退きを求められたのですが、出ていかなければならないのでしょうか。」という質問です。

      まずは、大家さんと取り交わした契約書を開いて、「契約期間」を確認してください。

       

      【契約期間が決まっている場合】
      「契約期間は平成○年○月○日まで」といったように契約期間が決まっている場合であっても、当然に立ち退かなければならないという訳ではありません。
      大家さんと借り主の関係は、借地借家法という法律で定められており、その力関係の差から犲擇蠎腓僕利に働く決まり″が多いのです。
      以下のような決まりがあります。
      契約が終わる6か月前までの間に、大家さんがあなたに対して「更新しません」という通知をしなければ、契約は自動的に更新されます。(更新後は契約期間が決まっていない契約となります)
      さらに、大家さんが「更新しません」という通知をしても、「契約を更新しないことについての正当な理由(正当事由)」がなければ契約は自動的に更新されます。
      立ち退きが問題になっている事件は、この「正当事由」が認められるか、認められないかが非常に重要な争点になってきます。
      「正当事由」は、大家さんが貸している家を返してもらわなければならない必要性と、あなたが利用する必要性とを天秤にかけて判断されます。
      建物賃貸借に関するこれまでの経過や、建物の利用状況、建物の現況、いわゆる「立退料」の提示額なども考慮されます。
      「売却したい」「改築したい」といった大家さんの都合だけで「正当事由」が認められるわけではなく、立退料と引き換えに正当事由が認められたり、場合によっては、いくら立退料を積んでも正当事由がないと判断されることもあるのです。

       

      【契約期間の定めがない場合】
      この場合、大家さんからの解約申し入れから6か月経過後に契約が終了することにはなるのですが、やはり上記と同様の「正当事由」が認められない限り契約は自動更新されます。

      以上の通り、期間が満了したからといって、また、解約の申し入れをされたからといって、すぐに出ていかなければならないわけではないのです。
      借りているあなたとしては、大家さんから立ち退き要求されても、それに応じるかどうか、応じるとしてどのくらいの猶予期間や立退料が必要かどうかなどを冷静に検討して大丈夫です。

      立退料については、大家さんの必要性や、あなたの利用形態(自宅か営業用か)や立ち退くことによるデメリット、代替家屋の提供があるかなど様々な事情によってかなりの幅があります。
      最終的には裁判所が判断することになりますが、最初は交渉によって立退料を決めることになりますので、まずは立退料を決めるのに考慮してほしい要素を全部あげてみてほしいと思います。

       

      【定期借家契約の場合】
      最後に、「定期借家契約」という例外的な場合には話が変わってきます。
      一定の場合に通知は必要となりますが、「正当事由」の有無に関係なく契約の終了が認められるのです。
      契約書に「定期借家契約書」「本契約は、○項に規定する期間の満了により終了し、更新がない。」などと書かれていないか、確認をしてください。
      ただ、普通のお部屋の貸し借りの場合には、こういう条項は入っていませんので大丈夫です。念のための確認です。

       

      【震災後の特色】
      震災後は、建物の滅失を理由に、立ち退きを要求する大家さんが増えました。
      たしかに、建物が流失して無くなれば、賃貸借契約は終了してしまいますが、大規模半壊や半壊など、建物が存在し、問題なく使用できる場合には、契約は存続します。
      ただ、立退料の支払いを免れるためでしょうか、建物が存在しているにもかかわらず「建物の滅失による賃貸借契約の終了」を主張する大家さんもいて、困ってしまった借り主さんからの相談が複数ありました。
      前述したとおり、この場合も、当然「正当事由」が必要ですので、場合によっては契約を更新できたり、立退料の請求ができたりします。
      私も何件かこうした事件を受けて、正当な権利を主張し、解決をしました。

      家は、生活の本拠地で、生きていくのに欠かせない大事な場所です。
      もちろん、大家さんにとっても大事な財産です。
      ですから、賃貸借契約というのは、他の契約以上に、ルールが大事な契約だと思っています。
      お互いの力関係で解決するのではなく、ルールを知ってフェアな解決をしてもらえばと思います。


      「慰謝料」のこと

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        「慰謝料いくらとれますか?」


        このように相談される方がけっこう多いのは、「慰謝料」という言葉がよく知られているからなのでしょうね。
        ただ、言葉が一人歩きしている感じもうけます。


        例えば、こんな誤解が多いです
        ○浮気や暴力をした人は、慰謝料を支払わないと離婚できない
        ○夫から離婚を突きつけられたとき、妻は慰謝料を請求できる/慰謝料は夫が妻に支払うもの
        ○慰謝料には相場がある
        ○慰謝料の金額は、300万円くらいだ(もしくは、もっと高額)
        ○不倫相手には、かならず慰謝料を請求できる
        ○籍を入れていないと不倫相手には慰謝料を請求できない

        まず、法律上、慰謝料を支払わないと離婚できないという規定もなければ、逆に慰謝料を支払えば離婚できるという決まりもありません。
        離婚自体は、慰謝料の取り決めなくできますので、離婚後に請求することもできます(基本的には3年以内)。
        ただ、実際には離婚届にサインしてもらったり、裁判所での離婚を成立させるために、慰謝料を渡して納得してもらうことがよくあります。

        また、どんな時でも認められるというわけではありません。
        慰謝料というのは、精神的な損害に対するつぐない金ですから、離婚を突きつけられたときにはいつでも請求できそうなものですが、裁判所は一定の類型的な場合(暴力、浮気、悪意の遺棄など)に慰謝料を認めるのが通常です。
        よくある性格の不一致のみでは基本的には慰謝料は請求できません。
        くわえて、調停の場合には、調停委員は慰謝料に対して消極的な場合が多く、相手が拒否しても慰謝料を取りたいときには裁判をすることが必要になり、大変だと思って諦めてしまう方もいます。

        それから、慰謝料の金額は法律で決まっているわけではなく、裁判のときには裁判官が決めますし、裁判外で決めるときには、当事者の合意(双方が納得してOKすること)で決まります。
        裁判官がいくらくらいの判決を書くかについては、経験上アドバイスすることはできるのですが、協議離婚や調停では相手方との交渉により決まるので、相場はあってないようなものなのです。
        ひどい事案でも、相手にめぼしい財産がない場合、事実上取れないという場合もあります。逆に、芸能人の離婚で時々もの凄い金額が支払われるのも、そういう話し合いがまとまったからです。


        一般的に、金額を決める基準としては
        *相手の身体や心の苦しみが大きいほど金額が高い
        *離婚原因の内容がひどければひどいほど金額が高い
        *結婚の期間が長いほど金額が高い
        *支払う側に資力があるほど高く、逆に支払われる側に資料がないほど低い
        *財産分与の金額が高い場合には低いこともある


        などのだいたいの傾向はありますが、他にも破綻に至る経緯や婚姻中の協力度、子の有無・年齢など様々な要因を総合的に考慮して決めます。
        さらに、籍が入っていても、長期間別居していてすでに夫婦関係が壊れていたという場合には、夫・妻が恋人を作っても、慰謝料が発生しないという場合もありますし、事実婚・内縁の場合でも浮気をすれば法律婚と同じように慰謝料を支払わなければならないときもあります。

        ちょっと話がややこしいですね^^;
        要はケースバイケースのことが多いのです。
        もう一つ、申し上げたいことは、離婚するときに慰謝料ばかりがクローズアップされますが、忘れてはいけないのが「財産分与」「年金分割」です。これにより、慰謝料以上の金額をもらえる場合もあるのです。

        今はインターネット上で色々な情報が流れているようです。
        残念ながら不正確な情報で行動され、マイナスになっている方もいらっしゃるので、ご自分にとって大事な時にはちゃんとした知識でのぞみたいですね。


        高齢者のライフサポート

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          高齢者のライフサポート 〜後見・遺言など〜


          日本がすごい勢いで高齢社会に進んでいることは周知のとおりです。といっても、老後のライフプランについてはイマイチ自分のこととして捉えられず、具体的な計画について検討されていない方が多いかもしれません。
          ただ、認知症の高齢者はとても増えていますし、いざ判断能力が衰えてしまうとご自分の意思で大切なことを決めることが困難となりますから、元気なうちに老後の財産管理や介護、生活支援、財産の承継、葬儀やお墓などについて決めておかれることをおすすめしています。
           
          まずは、大事な財産管理のことです。高齢者の預金が親族や第三者により勝手に使われたので取り戻したいというご相談は少なくなく、私もこれまで数件の裁判をしてきました。どうやって大事な財産を管理するのか、使用するのかについては、意識のはっきりされているうちに決めておいたほうがいいでしょう。
           
          財産管理の方法としては、法定後見・任意後見・財産管理契約・福祉信託などがあります。
          この中でお勧めなのは任意後見制度です。法定後見制度と異なり、援助してくれる人をご自分で選ぶことができますし、援助してもらう内容もオーダーメイドできます。ご本人の意思をより反映した後見業務が行われるのです。手続きの詳細については公証人連合会ウェブサイトが詳しいのでご覧ください。
           
          財産の承継については、公正証書遺言の方法をおすすめします。
          遺言書がないと民法の規定に従って法定相続がされますので、通常は相続人間で遺産分割の話し合いが必要になります。遺産の範囲や評価、分割方法でもめることもありますし、ご自分の希望に反した分割がなされることもありますから、遺言を作成するメリットは大きいのです。また、ご自分で書く遺言書では、裁判所での検認という手続が必要となりますし、方式に違反して無効になるリスクもありますので、公証役場で作成して保管してもらう公正証書遺言がおすすめなのです。
           
          それから、亡くなった後の葬儀や永代供養、治療費など債務の支払い、残置物の処分など死後事務についてもご本人の意思を実現するためには生前に準備をしておく必要があります。これら死後事務についても誰かに委任をしておくとスムーズです。
           
          弁護士は、高齢者の皆さんがご自分らしく生き生きと暮らすためのトータルサポートをする仕事をしています。「ホームローヤー」といいます。
          遺言書を作成して執行したり、その方に代わって日常的な事務を処理したり、振り込め詐欺などに遭わないように対応したり、死後の事務を行ったり、さまざまな支援を行います。お気軽にご相談くださいね。


          子の面会交流

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            「子どもに会わせてもらえない」

            「子どもに会いたいと言われて困っている」


            別居中や別居中に、子どもを養育・監護していない方の親が子どもと面会などを行うことを『面会交流』といいます。
            面会交流の具体的な内容や方法については、まずは父母が話し合って決めることになりますが、話合いがまとまらない場合や話合いができない場合には、家庭裁判所に調停・審判の申立てをして、面会交流に関する取り決めを求めることになります。


            家族関係や意識の変化、少子化など様々な理由により、面会交流の事件は増えています。

            申立件数の増加に比べて、成功率は低いのが現状です。子の面会交流事件のむずかしさを表していますね。

            我が国では、「親子が交流する権利」を明確には認めていません。
            権利を認めるとしても、それが親の権利なのか子の権利なのか、法的な性質は何かなど、議論も分かれているところです。
            現状では、裁判所は「子の監護の一内容」として交流することを認めています。

            そして、面会交流の中身については、「子の利益」を最も優先して決めるという立場です。
            実際の運用では、子どもの福祉の観点から、面会交流を禁止・制限すべき事情がない限り、面会交流を原則として実施する方向で、調停や審判の審理が行われています。


            面会交流を禁止・制限すべき事情とは、
             子を連れ去るおそれがある
             子を虐待するおそれがある
             子を監護している親(配偶者)に対して暴力を振るうおそれがある
             子が拒絶している
            の4つのうちいずれかが存在する場合です。


            原則として面会交流は実施されることになっているので、これらの事情は面会交流を拒む側が主張・証明することになります。
            また、そのような主張があった場合、面会交流を望む側は説得的な反論をする必要があります。

            実際の調停では、父母双方に、面会交流の意義を説明した上で、その意見を聞いたり、簡単な調査をするなどして、上記の4つに当たるかどうか検討していきます。
            当事者としては、自分の主張を裏付ける資料や証拠を提出して、上記4つがある・ないことを訴えていきます。
            上記4つに該当しないと裁判所が考えた場合には、面会交流を拒否している親を説得したり、裁判所内での試行的な面会交流を実施したり、面会交流の条件を具体的に検討したり、面会交流の実現に向けた環境整備が進められます。
            場合によっては、手紙や写真のやり取りなどの間接的な面会交流が検討されることもあります。
            こうした裁判所の運用に対しては様々な意見がありますが、現状ではこのような運用となっています(裁判所、裁判官により違いはありますが)。


            話合いがまとまらず調停が不成立になった場合には審判手続が開始され、裁判官が一切の事情を考慮して命令を下すことになります。調停から審判への移行率は、だいたい10%程度だそうです。それ以外は、諦めるなどして取り下げをしていると思われます。

            裁判所の調停・審判で決まったことには拘束力があります。
            ただ、子どもを物のように扱うことはできないので、執行官がさらってきて無理やり面会交流を実現するわけにはなかなかいきません。
            そのため、面会交流を決めた調停や審判に相手方が応じない場合には、間接的な方法で面会を強制することが認められています。
            面会を拒むごとに一定の罰金を払わせるというやり方です。プレッシャーを与えて義務を履行させようという考えです。
            ただし、常にこのやり方が使えるわけではなく、最高裁判所の判決では、面会交流の日時又は頻度、各回の面会交流時間の長さ、子の引渡しの方法等が具体的に定められているときだけです。
            要は、義務の内容が特定されていなければ、義務違反は明白とはいえないと、裁判所は考えているのです。
            かなりの具体性が求められていますので、最も多い「1か月に一度程度面会させる。具体的方法は別途協議する。」というような調停条項では間接強制はできません。

             

            以上、ざっとですが、面会交流の大枠について説明をしました。
            面会交流の事件は、子どもさんを相手にしているため、非常に悩ましい、難しいケースが多いです。

            子どもは親にとってかけがえのない唯一無二の存在です。それは子どもにとっても同じです。

            その子どもにとって、何がもっともいい解決策なのか、両親や関係者が真剣に模索することが必要です。
            ケースに即した対応をしていきたいと思っています。


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